За каждым проектом серф-парка стоит набор финансовых решений, которые редко попадают в заголовки новостей. Структурирование собственности и капитала для каждого проекта представляет собой уникальную трехмерную головоломку, которая влияет на все, от заемных средств до долгосрочной доходности. Решение этой головоломки — одна из самых больших проблем, с которыми сталкивается застройщик серф-парков.
На саммите Surf Park Summit 2025 эта проблема была решена в рамках панельной дискуссии под названием «Финансирование мечты: как застройщики финансируют серф-парки». Используя в качестве отправной точки гипотетический серф-парк стоимостью 100 миллионов долларов, модератор Орион Корсилиус (управляющий партнер Vandever Capital) провел панельную дискуссию с участием Дэна Гангвиша (управляющий директор Piper Sandler), Брента Темплтона (EPR Properties), Типа Брауна (Venture Realty) и Ника Эдельмана (генеральный директор и соучредитель Aventuur), рассказав о том, как создаются реальные проекты и где чаще всего застройщики сталкиваются с трудностями.
В ходе дискуссии обсуждалось, почему на самых ранних этапах развития требуются годы терпения и первоначальные капиталовложения, прежде чем к проекту подключатся институциональные инвесторы; что именно оценивают поставщики капитала — команду, послужной список и фундаментальные показатели рынка недвижимости — наряду с меняющейся ролью спонсоров и балансов в новом классе активов. Также была подчеркнута важность участия муниципалитетов, растущая зависимость от выбора площадки на основе данных и роль многофункциональной застройки в укреплении экономической эффективности проекта. Не менее важно было отметить, что эти сделки формируются по частям, при этом разные уровни капитала поддерживают разные компоненты проекта.
На основе панельной дискуссии выделили 10 ключевых моментов, иллюстрирующих структуру проектов серф-парков на современном рынке.
Вывод 1. Право собственности не является бинарным — оно стратегическое.
Одно из первых разногласий, высказанных участниками дискуссии, заключалось в следующем: вы владеете недвижимостью или просто управляете бизнесом? Для таких групп, как EPR, ответ очевиден. Они хотят владеть землей и физическими постройками, в то время как операторы сохраняют контроль над бизнесом. Такое разделение на «компанию, владеющую недвижимостью, и компанию, управляющую бизнесом» позволяет операторам сосредоточиться на предоставлении услуг, в то время как инвесторы в недвижимость обеспечивают долгосрочный, стабильный денежный поток.
Для девелоперов это создает возможности выбора. Владение как активом, так и операционной деятельностью может показаться интуитивно понятным, но это также может привести к замораживанию капитала в специализированном активе с ограниченными альтернативными вариантами использования. Разделение этих двух аспектов может высвободить больше заемных средств и снизить давление на баланс. В то же время, по сравнению с отелями или полями для гольфа, кредиторы проявляют осторожность. Если для традиционного актива может потребоваться 60–70% заемных средств, то для серф-парков сегодня банки часто используют 25–35% заемных средств, вынуждая девелоперов заполнять этот пробел собственным капиталом или альтернативными структурами.
Вывод: структура собственности — это не просто юридическое решение, а стратегия привлечения капитала. Разделение недвижимости и операционной деятельности может стать решающим фактором между успешной сделкой и ее провалом.
Вывод 2. На ранних этапах разработки риски несут сами застройщики.
До появления финансовых партнеров застройщики остаются предоставленными сами себе. В случае с Atlantic Park это означало шесть лет финансирования предпроектных расходов — от первоначального запроса предложений до закрытия сделки — исключительно за счет собственного капитала генерального партнера. Для отдельно стоящего серф-парка участники дискуссии оценили нематериальные затраты в 3–4 миллиона долларов только для того момента, когда к проекту подключатся более крупные финансовые партнеры. Опыт Aventuur был схожим, хотя и с другой структурой. Привлекая семейные офисы в качестве венчурного капитала на ранних этапах, они финансировали начальные этапы развития на сумму 1–2 миллиона долларов на проект, прежде чем привлекать акционерный и заемный капитал на уровне проекта. В обоих подходах привлечение капитала на ранних этапах является терпеливым, основанным на отношениях и сопряженным с высоким риском. На этом этапе инвесторы гарантируют будущее людей, стоящих за проектом, а не стабильную доходность.
Главный вывод: Самый большой дефицит финансирования при развитии серф-парков — это не строительство, а первые несколько лет и несколько миллионов долларов на подготовительный этап. Если вы не сможете пережить этот этап, вы не привлечете более крупных инвесторов.
Вывод 3. Что на самом деле волнует капитал?
Разработчики часто исходят из предположения, что капитал должен быть сосредоточен на прогнозах, моделях или рыночном спросе. Участники дискуссии ясно дали понять, что это не так. Как с точки зрения консультантов, так и инвесторов, доминируют три фильтра:
• Вы можете это построить? (Успешный опыт реализации проектов по созданию материальных активов)
• Есть ли у вас доля в капитале? (Вклад в проект и партнеры по капиталу)
• Будет ли оно функционировать? (Сможет ли предприятие генерировать и поддерживать денежный поток?)
Кроме того, инвесторы подчеркнули еще три фактора:
• Команда (вы делаете ставку на жокея, а не на лошадь)
• Недвижимость (недвижимость класса А+ могут компенсировать операционные риски)
• Структура капитала (кто получает оплату в первую очередь и как)
Интересно, что сама по себе «серф» и лайфстайл составляющая практически незаметна при первом просмотре.
Вывод: Инвесторы будут финансировать в серф-парк только в том случае, если они уверены, что команда сможет его построить, эксплуатировать и выжить, когда что-то пойдет не так.
Вывод 4. Роль спонсора
В какой-то момент каждому проекту необходимо определить, кто подписывает кредитное соглашение. Традиционное проектное финансирование предполагает наличие спонсора с достаточно большим балансом, чтобы гарантировать покрытие строительных рисков и завершение работ. Но серф-парки все чаще сталкиваются с ситуациями, когда эта модель не всегда применима. Подход Aventuur подчеркивает этот сдвиг. Вместо того чтобы полагаться исключительно на одного спонсора, они объединили:
● Лица со сверхвысоким уровнем дохода
● Институциональные партнеры по акциям
● Структуры долга без права регресса
В таких случаях «гарантия» становится скорее подразумеваемой, чем явной. Крупные партнеры по капиталу могут быть юридически не обязаны вмешиваться, но они экономически мотивированы защитить свою позицию. Это создает промежуточное положение между традиционными сделками с обеспечением регрессом и структурами, полностью исключающими регресс.
Вывод: индустрия серф-парков незаметно пересматривает требования к спонсорам. Удачные сделки с согласованным капиталом могут заменить единый доминирующий баланс — но только если гарантия безупречна.
Вывод 5. Муниципальное финансирование: скрытый фактор, способный изменить всё. Поддержка муниципалитета является недооцененным фактором, определяющим целесообразность проекта серф-парка. В Atlantic Park примерно 120 миллионов долларов из 350 миллионов долларов проекта поступили за счет муниципальных облигаций, связанных с механизмами финансирования за счет прироста налоговых поступлений (TIF) и аналогичными механизмами. Этот капитал не был взят из кармана застройщика и не требовал прямого погашения в традиционном смысле. Вместо этого он погашается за счет будущих налоговых поступлений, генерируемых самим проектом. Это не означает, что это бесплатные деньги. Это высокоструктурированный инструмент, часто ограниченный инфраструктурой (например, парковкой), и сопряженный со сложностями. Например, некоторые необлагаемые налогом долговые обязательства не могут включать акционерный капитал. Несмотря на ограничения, влияние оказалось огромным. Без этого инструмента финансирования целесообразность проекта резко меняется.
Вывод: Муниципальное финансирование может стать решающим фактором между жизнеспособным проектом и проектом, который так и не окупится. Крайне важно привлекать города к участию на ранних этапах.
Вывод 6. При выборе места для размещения необходимо руководствоваться данными, а не интуицией. Серф-парки могут казаться интуитивно понятными и ориентированными на получение впечатлений, но выбор места для их размещения все чаще становится аналитическим процессом. Aventuur описал процесс, который начинается с регрессионного анализа на уровне города — демографических тенденций, туристических потоков, климатических данных — прежде чем сузить круг до микролокаций, используя:
● Анализ времени в пути
● Данные о потребительских расходах (на основе данных кредитных карт)
● Наложения цен на землю
Цель состоит в том, чтобы максимизировать спрос при минимизации стоимости земли, поскольку даже отличный и хорошо управляемый серф-парк может принести убытки, если застройщик переплатит за землю.
Вывод: лучшее место для серф-парка — не самое очевидное, а то, где совпадают спрос, доступность и стоимость земли. Неправильный выбор земли — это серьезная проблема.
Вывод 7. Многофункциональная застройка — это реальная бизнес-модель.
Участники дискуссии сошлись во мнении, что серф-парк редко является основным источником дохода. В Atlantic Park серф-лагуна является центральным элементом, но не крупнейшим экономическим двигателем. Многоквартирные дома, розничная торговля, развлекательные заведения и гостиничный бизнес вносят свой вклад в общую доходность. Компания Aventuur придерживалась этого подхода во всем своем портфеле, подчеркивая важность многоквартирного жилья, расположенного рядом с парками, розничной торговлей и гостиничным бизнесом, а также даже промышленными объектами (например, центрами обработки данных), для повышения стоимости земли. В новозеландском проекте Aventuur пошла еще дальше, продав часть земли застройщику центров обработки данных, а затем используя этот капитал для финансирования серф-парка. Дополнительным преимуществом этой схемы является возможность использования отработанного тепла от центра обработки данных для обогрева серф-лагуны.
Вывод: если ваш серф-парк — единственный источник дохода, ваша сделка уязвима. В самых успешных проектах понимают, что лагуна — это лишь якорь, а не весь бизнес.
Вывод 8. Финансирование — это не одна сделка, а множество.
Крупные проекты по строительству серф-парков не финансируются в рамках единой сделки. Например, в случае с Atlantic Park капитал был разбит на несколько частей:
● Облигации, обеспеченные доходами от продажи, для финансирования серф-парка.
● Финансирование инфраструктурных проектов за счет средств TIF
● Отдельные банковские кредиты для многоквартирных и торговых зданий.
● Местное финансирование вспомогательных зданий
Разные кредиторы предъявляют разные требования, и попытка объединить все условия в одну сделку часто приводит к отказу.
Вывод:
Предложение сделок на 300 миллионов долларов может быть менее эффективным, чем структурирование компонентов на сумму 30–70 миллионов долларов, соответствующих требованиям инвесторов.
Вывод 9. Отрасль находится на ранней стадии развития — и в этом заключается возможность.
Участники дискуссии подчеркнули значительную неопределенность в отрасли, учитывая ограниченность операционных данных, консервативную практику кредитования и новые, появляющиеся модели андеррайтинга. Для инвесторов эта неопределенность означает осторожность, а для девелоперов — более высокие требования к собственному капиталу и более сложные структуры финансирования. Однако это также указывает на потенциал роста. По мере строительства новых парков и появления данных о производительности, уровень заемных средств будет расти, капитал станет дешевле, а участие институциональных инвесторов расширится.
Вывод: Серф-парки оцениваются как экспериментальные активы, но так будет не всегда. Компании, которые сегодня решают проблемы с капиталовложениями, будут готовы к масштабированию, когда рынок это поймет.
Вывод 10. Серф-парки не являются проблемой для серферов.
Несмотря на все разговоры о волнах, технологиях и опыте, эта панель ясно показала, что серф-парки — это не проблема серфинга. Это проблема капитала. Те группы, которые действительно это поймут, добьются успеха и определят будущее индустрии.